Das gemeinsame Haus

Ein Haus, ein Baum, ein Kind - eine Trennung.

Im Falle einer Trennung stellt sich häufig die Frage, was nun aus dem gekauften Haus oder der Eigentumswohnung wird. Selten ist schon abbezahlt. In aller Regel stehen beide Eheleute als Eigentümer im Grundbuch und beide haben auch den Kreditvertrag gesamtschuldnerisch unterzeichnet. Die Bank kann sich in diesem Fall aussuchen, wer von beiden Ehegatten den Kredit bezahlen soll. Es gilt gegenüber der Bank nicht halbe/halbe, sondern "jeder aufs Ganze". Hat also z.B. bislang der Ehemann die Hausrate überwiesen, könnte sich die Bank, wenn die Raten ausbleiben, auch an die Ehefrau wenden. Daraus ergibt sich, dass in aller Regel davon abzuraten ist, bei einem Auszug aus dem Haus die Zahlung der Kreditraten ohne Absprache mit dem Partner einfach einzustellen. In diesem Falle drohen weitere Zinsen, Kosten, Zwangsvollstreckungsmaßnahmen usw., für welche beide Ehegatten gegenüber der Bank unabhängig von der Trennung weiterhin gesamtschuldnerisch haften.

Merke: Eine Trennung oder der Auszug aus dem Haus ändert nichts an der Haftung gegenüber der Bank!

Wem gehört das Haus?

Es ist eine Banalität, aber: Demjenigen, der im Grundbuch steht. Betont werden muss das, weil viele Laien die falsche Vorstellungen haben, dass sie in der Ehe automatisch Miteigentum erwerben, wenn eine Immobilie während der Ehe gekauft wurde. Für die Frage nach dem Eigentum ist also (zunächst mal) völlig egal, aus welchen Mitteln das Haus bezahlt wurde, auch wenn es geschenktes oder ererbtes Geld war. Erst beim Zugewinnausgleich wird diese Frage relevant.

Wem gehören die Schulden?

Wieder banal: Dem, der den Kreditvertrag unterschrieben hat. In der Regel haben beide Ehegatten den Kreditvertrag unterschrieben und zwar gesamtschuldnerisch. Zusätzlich zu dieser persönlichen Haftungen haftet die Immobilie mit ihrem Eintrag im Grundbuch. Kritisch wird es, wenn Eigentum und Haftung auseinanderfallen. Beispiel: Das Haus gehört allein ihr, weil sie ihr Elternhaus mit in die Ehe brachte. Danach wird ein Darlehen aufgenommen, z.B. m ihren Bruder auszuzahlen oder um etwa zu renovieren. Die Bank verlangt auch die Unterschrift des Ehemannes als Hauptverdiener.

Wem gehört der Verkaufserlös?

Dem Eigentümer bzw. den Eigentümern im Verhältnis ihrer Anteile im Grundbuch. Wieder spielt es keine Rolle, aus welchen Mitteln das Haus gekauft wurde, wer das Darlehen abgezahlt hat etc. Sinnvoll ist es daher, bei der Verteilung des Erlöses Zugewinnausgleichsansprüche oder Unterhaltsansprüche einzubeziehen. Nachteilig kann es werden, wenn noch vor Scheidungsantrag das Haus verkauft und der Erlös verteilt wird, ohne dass diese anderen Fragen mit geklärt sind. Dann ist es besser, der Erlös kommt auf ein Sperrkonto, bis man über alles einig ist.

 

Auch bei der umgekehrten Reihenfolge gibt es Risiken: Wird das Haus mehr als drei Jahre nach der Scheidung verkauft, sind Zugewinnansprüche verjährt.

Deshalb sollten solche weitreichenden Entsxcheidungen niemals ohne anwaltliche Beratung getroffen werden.

Die fixe Idee, das Haus müsse aus dem "Streitwert rausgehalten" werden, führt oft zu großen Schäden. Ich rechne sowieso außergerichtlich nach Zeitaufwand ab - da sind mir die Streitwerte egal.

Was ist der Wohnvorteil?

Der Wohnvorteil, auch Wohnwert genannt, ist eine Rechengröße bei der Unterhaltsberechnung des Ehegattenunterhaltes. Damit wird die einfache 3/7-Methode nicht mehr anwendbar! Der Wohnvorteil liegt im Spektrum von ersparter Miete bis Marktmiete. Um die Marktmiete zu ermitteln, ist der örtliche Mietspiegel ein wichtiger Ausgangspunkt.

Mietspiegel der Stadt Aachen 2015
Stand 19.1.2016 gibt es noch keinen aktuelleren
Mietspiegel Aachen 2015.pdf
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Haus verkauft - mehr Unterhalt zahlen?

Häufiger Fall: Trennung, gemeinsames Haus oder Eigentumswohnung, einer bleibt wohnen, der andere wird ausgezahlt. Was die Ehegatten immer übersehen (wenn sie nicht gut anwaltlich beraten sind): Für den anschließenden Unterhalt spielt diese Umschichtung eine sehr große Rolle. Der Ehegatte, der ausgezogen ist und sich von dem Erlös eine neue Wohnung kauft, ist in der Regel ziemlich verwundert, wenn er deswegen mehr Unterhalt bezahlen soll als vorher.

BGH, Beschluss v. 09.04.2014 – XII ZB 721/12:  „Setzt der aus der Ehewohnung gewichene Ehegatte den Verkaufserlös aus seinem früheren Miteigentumsanteil an der Ehewohnung für den Erwerb einer neuen Wohnung ein, tritt der Wohnvorteil der neuen Wohnung an die Stelle eines Zinses aus dem Erlös (im Anschluss an BGH, Urt. v. 01.10.2008 – XII ZR 62/07)

Die Einigung über die Auflösung des Miteigentums am Haus sollte also unbedingt auch eine Einigung über den anschließenden Unterhalt enthalten.

Lösungsideen für die Immobilie bei Trennung

Fall 1: Einer zieht aus, der andere bleibt

Am Eigentum ändert das nichts. Weiter sind beide Eigentümer. Das können sie bleiben, für eine Weile, bis zur Scheidung - oder auf Dauer, auch über die Scheidung hinaus. Manche Ehegatten wählen eine solche Konstruktion, weil nur dann wirtschaftlich möglich ist, den Kindern das Familienheim zu erhalten. Sie treffen eine interne Regelung über Nutzung, über die Verwaltung, über Kosten, über Mietzahlungen, über Haftung usw. Zu einem späteren Zeitpunkt, z.B. wenn alle Kinder volljährig sind, entscheiden sie neu.

Fall 2: Einer zahlt den anderen aus

Irgendwann im Verlauf der Trennung wird vielleicht klar: Einer möchte das Haus als Alleineigentümer behalten. Meist ist es der, der darin wohnt - das kann aber natürlich auch andersherum sein. Dann stellt sich die Frage nach der Auszahlung: wie viel und woher kommt das Geld. Zumeist erfolgt eine Verrechnung gegen den Zugewinn, manchmal auch gegen den Versorgungsausgleich. Jedenfalls muss die Bank beteiligt werden, denn sie muss denjenigen, der sein Eigentum abgibt, aus der Mithaftung entlassen. Klar, dass das nur notariell geht, denn das Grundbuch muss geändert werden.

Fall 3: Es wird verkauft

Können oder wollen die Ehegatten das Haus nicht halten, wird an Fremde verkauft. Da das nicht von heute auf morgen geht, ist zu klären, wer bis dahin noch wohnen bleibt und zu welchen Konditionen. Bleiben Schulden übrig, haften beide dafür - der Erlös wird geteilt bzw. beim Zugewinn berücksichtigt.

Irrtum: Das Gericht verteilt Ihr Haus nicht

Eine Binsenweisheit: Man muss nicht verheiratet sein, um gemeinsam ein Haus zu kaufen. Was folgt daraus? Man kann geschieden werden, ohne dass sich damit am Haus etwas ändert. Der Scheidungsrichter interessiert sich nicht für Miteigentum. Das gehört ja halbe-halbe und muss daher nicht verteilt werden. Letzter gerichtlicher Rettungsanker, wenn man sich gar nicht einigen kann, ist damit nur das Versteigerungsgericht. Man stellt einen Antrag auf Teilungsversteigerung, Zwangsversteigerung. Das ist zumeist nachteilig für beide - über die Konsequenzen müssen Sie sich auf jeden Fall vorher gut beraten lassen. Lesen Sie dazu meine Unterseite zum Thema Versteigerung.

Muss eine Nutzungsentschädigung gezahlt werden?

Mit Nutzungsentschädigung ist gemeint: Derjenige Eigentümer, dessen Haushälfte vom Anderen weiterbewohnt wird, könnte so etwas wie eine Miete verlangen, auch ohne dass es einen Mietvertrag gibt. Ob diese Nutzungsentschädigung wirklich geschuldet ist, kommt auf den Einzelfall an. Wenn der Wohnvorteil oder Wohnwert des Hauses schon in der Berechnung des Ehegattenunterhaltes berücksichtigt ist, verdrängt dies den Anspruch auf Nutzungsentschädigung.

Achtung, Falle!

Wenn der, der im Haus wohnt, keinen Unterhalt geltend macht, steht ihm auch keiner zu, jedenfalls nicht rückwirkend. Wenn aber der Andere später Nutzungsentschädigung verlangt, geht das durchaus rückwirkend - und kann dann nicht gegen Unterhalt verrechnet werden, weil der ja nicht rechtzeitig geltend gemacht wurde. Daher rate ich grundsätzlich dazu, den Unterhalt in solchen Fällen "pro forma" von vorneherein geltend zu machen! Ein Verzicht auf dieses Recht kann unerwartet teuer werden.

Achtung, Frist !

Wer auszieht, ohne dass etwas geregelt ist, und sechs Monate ausgezogen bleibt, ohne seine Rückkehrabsicht zu dokumentieren, verwirkt das Recht, wieder einzuziehen! Daran ändert auch das Miteigentum nichts. Sie müssen sich also zeitig nach Ihrem Auszug anwaltlich beraten lassen, bevor die 6-Monatsfrist ausläuft.

 

OLG Hamm: Nutzungsentschädigung - Zahlung oder Auszug

Der Ehegatte, der bei der Trennung in der gemeinschaftlichen Immobilie verbleibt, unterliegt nur dann der Nutzungsentgeltpflicht, wenn eindeutig eine Verwaltungs- und Benutzungsregelung i.S.v. § 745 Abs. 2 BGB verlangt wird, die ihn vor die Alternative "Zahlung oder Auszug" stellen muss.
14 UF 166/13, Beschluss vom 6.12.2013

Zwangsversteigerung als Lösung?

Was bedeutet "Vorfälligkeitsentschädigung"?

Entscheidet das Familiengericht?

OLG Nürnberg, 9 WF 1821/12, Beschluss vom 5.2.2013:

Bei dem aus Miteigentum nach § 745 Abs. 2 BGB hergeleiteten Anspruch eines geschiedenen Ehegatten auf Nutzung von Räumen im früheren Familienheim handelt es sich um eine sonstige Familiensache nach § 266 Abs. 1 Nr. 3 FamFG.
Gegen den Anspruch auf Mitbenutzung hatte die Antragsgegnerin eingewandt, sie habe einen Anspruch nach § 1568 a Abs. 1 BGB auf Überlassung des Anwesens zur alleinigen Nutzung für die Zeit nach der Ehescheidung. Sie trug vor, dass der Antragsteller und sie für die Zeit nach der Scheidung der Ehe die Vermietung des Erdgeschosses an Dritte abgesprochen hätten. Dazu bedürfe es der vorherigen Renovierung der Räume. Auch trage sie sich mit dem Gedanken, den hälftigen Miteigentumsanteil des Antragstellers käuflich zu erwerben.
Unter diesen Umständen hat das Verfahren einen familienrechtlichen Bezug (Palandt-Brudermüller-BGB, 72. Aufl., § 1568 a Rn. 9), der die Zuständigkeit des Familiengerichts begründet. Die Verweisung an das allgemeine Zivilgericht hat deshalb keinen Bestand und wird auf die sofortige Beschwerde des Antragstellers aufgehoben.


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Aktualisiert zuletzt am 16.1.2016



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